Kai ekranas tampa langu į būsimus namus
Prisimenu, kaip prieš kelerius metus ieškodamas buto Vilniuje, turėdavau skirti visus savaitgalius apžiūroms. Skambindavau agentams, derinau laikus, važinėdavau per visą miestą – ir dažnai nusivildavau, nes realybė nieko bendra neturėjo su keliais neaiškiais skelbimo nuotraukomis. Šiandien situacija kardinaliai kitokia. Sėdėdamas namuose, galiu „apvaikščioti” dešimtis butų per valandą, išsamiai apžiūrėti kiekvieną kampą, net išmatuoti, ar tilps mano sofos komplektas.
Virtualūs turai – tai jau ne futuristinė fantazija, o kasdienybė Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje. COVID-19 pandemija tik pagreitino procesą, kuris ir taip buvo neišvengiamas. Dabar net provincijos miesteliuose agentai siūlo 360 laipsnių apžvalgas, o sostinės prestižiniai projektai be virtualaus turo tiesiog neįsivaizduojami.
Tačiau kaip iš tikrųjų veikia ši technologija? Ar ji tikrai naudinga, ar tik dar vienas marketingo triukas? Ir svarbiausia – kaip ją išnaudoti maksimaliai efektyviai, nesvarbu, ar parduodate butą Kaune, ar ieškote svajonių namo Palangoje?
Kas slepiasi už virtualaus turo fasado
Virtualus turas – tai ne tiesiog kelios panoraminės nuotraukos. Tikras, profesionaliai sukurtas virtualus turas leidžia lankytojui judėti per patalpas taip, tarsi jis ten būtų fiziškai. Galite sustoti koridoriuje, pažvelgti į vonios kambarį, priartėti prie lango ir pamatyti vaizdą, net „užlipti” laiptais į antrą aukštą.
Technologiškai tai pasiekiama naudojant specialias 360 laipsnių kameras arba net dronus išorės vaizdams. Lietuvoje populiariausios „Matterport” tipo sistemos, kurios sukuria interaktyvų 3D modelį. Kaina? Nuo 100 iki 500 eurų, priklausomai nuo objekto dydžio ir kokybės reikalavimų. Taip, tai papildoma investicija, bet, kaip pamatysite, ji dažnai atsipirksta su kaupu.
Įdomu tai, kad virtualūs turai Lietuvoje populiarėja ne tik prabangaus būsto segmente. Vis daugiau eilinių butų Kauno Dainavoje ar Vilniaus Justiniškėse siūlomi su šia galimybe. Kodėl? Nes pardavėjai pamato konkretų rezultatą – daugiau rimtų užklausų ir mažiau laiko švaistymo su nerimtais lankytojais.
Kodėl pardavėjams tai – ne prabanga, o būtinybė
Kalbėjausi su Vilniaus nekilnojamojo turto agente Rūta, kuri dirba rinkoje jau penkiolika metų. Jos žodžiai buvo aiškūs: „Skelbimai su virtualiu turu gauna 3-4 kartus daugiau peržiūrų. Bet svarbiausia ne tai. Svarbiausia, kad į realias apžiūras ateina žmonės, kurie jau tikrai suinteresuoti.”
Ir čia slypi esmė. Virtualus turas veikia kaip filtras. Žmonės, kurie „apsilankė” virtualioje apžiūroje, jau žino, ko tikėtis. Jie matė, kad virtuvė per maža jų šeimai, arba priešingai – įsitikino, kad erdvė puikiai tinka. Rezultatas? Mažiau bereikalingų apžiūrų, mažiau streso pardavėjui, kuris turi laikyti butą idealios švaros būsenoje, ir greičiau surandamas rimtas pirkėjas.
Praktiškai tai reiškia ir finansinę naudą. Statistika rodo, kad nekilnojamasis turtas su virtualiu turu Lietuvoje parduodamas vidutiniškai 15-20 dienų greičiau. O kai kalbame apie būsto kreditą, kurį mokate už tuščią butą, kiekviena savaitė skaičiuojasi.
Dar vienas aspektas – tarptautiniai pirkėjai. Lietuvoje vis daugiau nekilnojamojo turto perka užsieniečiai, ypač Vilniuje ir pajūryje. Virtualus turas jiems – ne privalumas, o būtinybė. Niekas neskris iš Londono ar Berlyno pasižiūrėti į butą, kurio net nebuvo galimybės apžiūrėti virtualiai.
Pirkėjo perspektyva: kaip nesuklysti skaitmeniniame labirinte
Tačiau medalio antra pusė – pirkėjai. Ir čia reikia būti atsargiems. Virtualus turas gali būti puikus įrankis, bet jis negali pakeisti fizinės apžiūros. Tai tik pirmasis žingsnis, nors ir labai svarbus.
Ką reikia žinoti naršant virtualius turus? Pirma, atkreipkite dėmesį į kokybę. Jei turas neryškus, tamsus ar „šokinėja” – tai gali būti ne tik prastos kokybės filmavimo problema, bet ir bandymas nuslėpti trūkumus. Profesionalus turas turėtų būti šviesus, aiškus ir leisti laisvai judėti.
Antra, žiūrėkite ne tik į patalpas, bet ir į detales. Priartinkite prie sienų – ar nematyti drėgmės pėdsakų? Pažvelkite į langų rėmus, grindis, lubas. Geras virtualus turas leidžia pamatyti daug daugiau nei kelios atrinktos nuotraukos.
Trečia, naudokite matavimo funkcijas, kurias siūlo daugelis virtualių turų platformų. Galite tiksliai išmatuoti kambario dydį, patikrinti, ar tilps jūsų baldai. Viena Kauno pirkėja man pasakojo, kaip išvengė nemalonios situacijos – virtualiai išmatavo miegamąjį ir suprato, kad jos dvigulė lova tiesiog netelps taip, kaip planavo.
Technologiniai niuansai, apie kuriuos kalba ne visi
Virtualūs turai nėra vienodi. Lietuvos rinkoje rasite įvairių lygių pasiūlymus, ir svarbu suprasti skirtumą. Paprasčiausia versija – tai sujungtos panoraminės nuotraukos, kuriose galite apsisukti 360 laipsnių, bet judėjimas ribotas. Tai geriau nei nieko, bet ne idealus variantas.
Vidutinio lygio sprendimas – interaktyvus turas su „šuoliais” tarp taškų. Galite paspausti ant grindų ir „pereiti” į kitą vietą. Tai jau gerokai geriau ir leidžia pajusti erdvę. Daugelis Lietuvos agentūrų siūlo būtent tokį variantą, ir jis puikiai tinka daugumai objektų.
Aukščiausio lygio – 3D modelis su laisvu judėjimu, lėlių namų vaizdu ir matavimais. Tokius turus dažniausiai rasite naujų projektų pardavimų centruose ar prabangaus būsto segmente. Jie leidžia ne tik vaikščioti, bet ir žiūrėti į objektą iš viršaus, matyti planą, net „pašalinti” stogą ir pamatyti išdėstymą.
Svarbu ir tai, kaip turas integruotas į skelbimą. Geriausia, kai jis veikia tiesiogiai naršyklėje, be papildomų programų ar registracijos. Lietuviškuose portaluose kaip „Aruodas” ar „Domoplius” integracija paprastai veikia sklandžiai, bet privačiuose agentūrų tinklalapiuose kartais tenka pakovoti su technologiniais iššūkiais.
Kaip sukurti virtualų turą, kuris parduoda
Jei esate pardavėjas ir nusprendėte investuoti į virtualų turą, štai keletas praktinių patarimų, kaip tai padaryti teisingai. Pirma ir svarbiausia – pasiruošimas. Virtualus turas nemaloniai išryškina kiekvieną dulkių gumulėlį ir netvarkingą kampą. Todėl prieš filmavimą butą reikia paruošti dar kruopščiau nei įprastai apžiūrai.
Pašalinkite asmeninius daiktus. Šeimos nuotraukos, šaldytuvo magnetukai su atostogų prisiminimais, vaikų piešiniai – visa tai turi laikinai išnykti. Pirkėjas turi įsivaizduoti save toje erdvėje, o ne jausti, kad įsibrovė į kažkieno gyvenimą.
Maksimaliai išnaudokite natūralią šviesą. Filmavimą planuokite dieną, atidarykite užuolaidas, įjunkite visas lempas. Tamsi patalpa virtualiame ture atrodo dar tamsesnė nei realybėje. Vienas Vilniaus agentas man pasakojo, kaip perfilmavo visą butą, nes pirmą kartą darė tai debesuotą lapkričio popietę – rezultatas buvo prislėgiantis.
Pasirūpinkite, kad kiekvienas kambarys turėtų aiškią funkciją. Jei turite kambarį, kuris tarnauja kaip sandėliukas-darbo kambarys-svečių miegamasis viename, pabandykite jį „inscenizuoti” vienai aiškiai funkcijai. Tai padeda pirkėjams geriau įsivaizduoti galimybes.
Ir dar vienas dalykas – nepamirškite aplinkos. Jei turite balkoną su gražiu vaizdu, terasą ar kiemą – tai turi būti virtualiame ture. Lietuvoje daugelis pardavėjų sutelkia dėmesį tik į vidų, bet išorė gali būti lemiamas veiksnys.
Ateities technologijos jau čia: VR ir papildyta realybė
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka nebesibaigė prie standartinių virtualių turų. Kai kurios pažangesnės agentūros jau eksperimentuoja su virtualios realybės (VR) akiniais. Ateinate į pardavimų centrą, užsidedate akinius ir „vaikštote” po dar nepastatytą butą. Tai ypač populiaru naujų projektų pardavimuose Vilniuje ir Klaipėdoje.
Papildyta realybė (AR) – dar viena kryptis. Specialios aplikacijos leidžia nukreipti telefono kamerą į tuščią kambarį ir pamatyti, kaip jame atrodytų baldai. Arba stovint prie statybų aikštelės, pamatyti, kaip atrodys būsimas pastatas. Tai dar nėra masiškai paplitę Lietuvoje, bet keletas didžiųjų vystytojų jau naudoja.
Dirbtinis intelektas taip pat pradeda daryti įtaką. Yra platformų, kurios automatiškai sukuria virtualų turą iš paprastų nuotraukų, nors kokybė dar neprilygsta profesionaliam filmavimui. Tačiau technologijos tobulėja greitai, ir kas žino – galbūt už poros metų kiekvienas galės sukurti padorų virtualų turą tiesiog su telefonu.
Skaičiai, kurie byloja patys už save
Pažvelkime į konkrečius duomenis iš Lietuvos rinkos. Pagal 2023 metų nekilnojamojo turto portalų statistiką, skelbimai su virtualiu turu gauna vidutiniškai 87% daugiau peržiūrų nei be jo. Tai milžiniškas skirtumas. Be to, tokius skelbimus žmonės išsaugo į favoritų sąrašus 2,3 karto dažniau.
Dar įdomesnė statistika – pardavimo greitis. Vilniuje butai su virtualiu turu parduodami vidutiniškai per 42 dienas, o be jo – per 58 dienas. Kaune skirtumas dar didesnis: 38 dienos su turu prieš 61 dieną be jo. Tai reiškia, kad investicija į 200-300 eurų kainuojantį virtualų turą gali sutaupyti tris savaites mokėjimų už tuščią būstą.
Pirkėjų apklausos rodo, kad 73% žmonių, ieškančių būsto, virtualų turą laiko labai svarbiu arba būtinu elementu. Tarp jaunesnių (25-40 metų) pirkėjų šis skaičius siekia net 89%. Tai aiškiai rodo, kur juda rinka.
Įdomu ir tai, kad virtualūs turai sumažina nerimtų apžiūrų skaičių vidutiniškai 40%. Tai reiškia mažiau streso pardavėjams ir efektyvesnį procesą visiems. Vienas Kauno agentas apskaičiavo, kad objektui su virtualiu turu jis organizuoja vidutiniškai 6 fizines apžiūras iki pardavimo, o be turo – 11. Skirtumas laiko ir pastangų prasme milžiniškas.
Kai piksėliai virsta realiais sprendimais
Virtualūs turai Lietuvoje jau nėra naujovė – tai standartinė rinkos dalis, be kurios vis sunkiau įsivaizduoti rimtą nekilnojamojo turto pardavimą. Technologija subrendusi, kainos prieinamos, o nauda akivaizdi tiek pardavėjams, tiek pirkėjams.
Tačiau svarbu suprasti, kad virtualus turas – tai įrankis, o ne magiškas sprendimas. Jis nepadarys patrauklaus buto iš apleisto objekto, bet puikiai padės parodyti tikrąją vertę. Jis neturėtų pakeisti fizinės apžiūros, bet gali sutaupyti dešimtis valandų, atfiltruodamas netinkamas galimybes.
Pardavėjams patarimas paprastas: jei rimtai ketinate parduoti, virtualus turas turėtų būti jūsų strategijos dalis. Investicija maža, o potencialus grąžos greitis ir kaina gali būti žymiai didesni. Tik nepamirškite pasiruošti – prastas virtualus turas gali pakenkti labiau nei jo nebuvimas.
Pirkėjams – naudokitės šia galimybe maksimaliai. Žiūrėkite virtualius turus kritiškai, atkreipkite dėmesį į detales, bet nepamirškite, kad galutinį sprendimą reikia priimti tik po fizinės apžiūros. Virtualus turas – tai puikus pirmasis pasimatymas, bet vedybų žiedą užmauti reikia tik realiai susitikus.
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka keičiasi sparčiai, ir virtualūs turai – tik viena iš daugelio naujovių. Bet tai naujovė, kuri jau įrodė savo vertę ir tikrai išliks. Taigi nesvarbu, ar ieškote namo, ar parduodate butą – virtualūs turai yra jūsų sąjungininkas šiame procese. Reikia tik išmokti jais naudotis protingai.
